Документирование координат границ земельного участка — добровольная процедура. В законе не предусмотрено никаких ограничений и тем более санкций для собственников, которые не оформили межевой план. Тем не менее иногда без этого невозможно полноценно распоряжаться своей землей, а иногда межевание не обязательно, но дает некоторые преимущества. Рассказываем, что нужно знать об этой процедуре и как ее оформить.
Что такое межевание
Межевание — это комплекс работ, который позволяет определить, где на самом деле проходят границы земельного участка, какая у него площадь и форма. Так можно установить, восстановить, уточнить, а затем закрепить границы на местности. Главные законы, относящиеся к этой процедуре, — ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и ФЗ №221 «О кадастровой деятельности».
Межевание позволяет избежать проблем при совершении сделок с участком, споров с соседями относительно границ. Кроме того, после определения и фиксации на участке проще вести строительство, а если нужна ипотека, банк охотнее одобрит заем. Купить, продать, обменять, подарить весь участок или его часть так тоже станет легче. Наличие межевого плана повысит ликвидность — новые владельцы будут только рады, что им не придется самостоятельно проводить межевание.
Фиксировать границы обязательно для постановки участка на кадастровый учет и регистрации прав собственности на него. Но раньше закон позволял регистрировать участки по упрощенной процедуре без межевания, поэтому сейчас у некоторых территорий есть кадастровый номер, адрес, они имеют собственника, но координаты границ у них не установлены.
Проверить это можно, обратившись в Росреестр и заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заявление принимают онлайн на официальном сайте Росреестра или Роскадастра, а офлайн — в МФЦ. Если межевание не проводилось, в документах будет соответствующая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Кроме того, можно самостоятельно найти интересующий объект по его адресу или кадастровому номеру на публичной кадастровой онлайн-карте Росреестра. В этом случае обращайте внимание на отметки в описании участка «без координат границ» или «декларированная площадь».
Обратите внимание, что иногда границы внесены в ЕГРН, но не совпадают с реальными. В результате будет неправильно рассчитана площадь участка, а значит, и кадастровая стоимость. Но самое неприятное — владельцу будут неверно начислять земельный налог.
В каких случаях нужно проводить межевание
В некоторых ситуациях без межевания никак не обойтись. Это потребуется сделать, если вы планируете:
-
разделять участок или объединять несколько в один (в том числе для передачи по наследству);
-
узаконивать площадь своей земли и уточнять ее границы (например, если возник конфликт с соседями, которые считают, что вы присвоили часть их участка);
-
восстанавливать старые границы, отсутствующие на генеральном плане (с этим нередко сталкиваются собственники земли в садовых товариществах);
-
оформлять участок в собственность.
А вот если ваш участок попадает под дачную амнистию и между соседями нет территориальных споров относительно границ, межевание можно не проводить. Это относится к земле, используемой гражданами для личных нужд (например, садоводства, ведения дачного или приусадебного хозяйства) и полученной до 30 октября 2001 года. Например, так внуки могут зарегистрировать право собственности на дачные «сотки», которые в советское время государство выделило их дедушке или бабушке в бессрочное пользование под огород.
В этом случае действует упрощенный порядок оформления документов на землю и строения. Например, не требуются уведомления о начале и окончании строительства, получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию и другие процедуры. Кадастровый учет и регистрацию права собственности проводят на основании одного лишь технического плана.
Как провести межевание земельного участка
Первым делом нужно подготовить документы. Потребуется свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи. Также необходимо свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, кадастровые паспорта территории и строений или справка из БТИ о том, что строений нет. Кроме того, понадобится копия паспорта собственника, а если от имени владельца участка будет действовать представитель, на него нужно оформить доверенность. Если при образовании участка в бумагах указывались сведения о его местоположении, эти данные тоже пригодятся.
Когда все готово, найдите кадастрового инженера и заключите с ним договор на проведение работ по межеванию. Самостоятельно определить границы можно только в том случае, если сам собственник является таким специалистом.
В договор обычно включают следующие работы:
-
сбор и изучение информации о земельном участке, соседних земельных участках;
-
подготовка проекта межевания;
-
уведомление собственников соседних участков о проведении межевания, так как при этом могут быть затронуты их права;
-
полевые работы с выездом на место, определение границ участка на местности, подготовка акта о согласовании границ с соседями;
-
геодезическая съемка участка и определение координат межевых знаков;
-
точное определение площади участка;
-
подготовка чертежа участка со всеми границами.
В итоге собственник получает межевой план, на основании которого землю можно поставить на кадастровый учет или уточнить границы в ЕГРН, оформить право собственности. Документы подаются в МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Кстати, этот этап тоже можно включить в договор с кадастровым инженером, тогда он передаст сведения сам.
Обратите внимание, что межевой план оформляют в электронном виде. Если нужна бумажная версия, это требуется прописать в договоре с кадастровым инженером. Документ заверят печатью и подписью специалиста, который его подготовил.
Вся процедура от заключения договора на межевание до внесения сведений в ЕГРН занимает, в среднем, около двух недель. Но иногда процесс может затянуться даже на несколько месяцев. Сроки зависят от удаленности участка, количества соседей и их согласия с границами, загруженности кадастрового инженера. Кроме того, если Росреестр в ходе экспертизы обнаружит ошибки, процесс регистрации приостановят. Потребуется дополнительное время, чтобы скорректировать данные и заново подать документы.
Если у соседей есть возражения относительно границ, установленных при межевании, их нужно в письменном виде предоставить кадастровому инженеру. Когда разногласия не удалось решить самостоятельно, придется судиться. Это тоже дополнительно увеличит сроки, которые потребуются для внесения координат границ в ЕГРН. Суд устанавливает смежную границу на основании землеустроительной экспертизы, и тогда данные вносят в реестр, даже если второй сосед не согласен с решением.
Спорить о согласовании границ можно в течение трех лет с момента, когда истец узнает о нарушении своих прав. Например, отсчет может начинаться со дня, если человек отказывается подписывать акт при межевании. Подобные дела рассматривают суды по месту нахождения участка.
Как выбрать кадастрового инженера
Некоторые специалисты работают самостоятельно как индивидуальные предприниматели, другие являются сотрудниками профильных компаний. В любом случае каждый кадастровый инженер по закону обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). Такие объединения контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы клиентов, если кадастровые работы проводятся с нарушениями.
Информацию о конкретном специалисте можно найти в государственном реестре кадастровых инженеров. Там публикуются данные о наличии специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение членства в СРО, контактные данные. Кроме того, в персональной карточке отражаются результаты профессиональной деятельности: сколько раз за год человек проводил кадастровый учет, сколько было выявлено ошибок, отказано в регистрации или процесс регистрации был приостановлен. На основе этой статистики не сложно сделать вывод о компетентности специалиста. Дополнительные данные можно также узнать на официальном сайте СРО, в которой состоит инженер.
Расценки на работу зависят от объема задач, сроков проведения, локации, размера и конфигурации участка. А вот сезон значения не имеет. Итоговая цена определяется на основе сметы. В среднем, как правило, межевание обойдется в сумму не более 20-30 тыс. рублей. Иногда можно получить скидку, если привезти кадастрового инженера на место на своей машине.
Закон также предусматривает бесплатное межевание. Во-первых, собственники земли не платят, если государство проводит кадастровые работы на территории одного или нескольких кадастровых кварталов. Во-вторых, иногда местные власти могут помогать с межеванием льготникам (например, многодетным семьям и инвалидам), которым выделена земля. О такой возможности нужно узнавать в отделении соцзащиты по месту жительства.
Что важно знать о согласовании границ с соседями
Собственник участка может самостоятельно собрать у соседей подписи под актом согласования. Согласование не требуется в двух случаях:
-
на соседнем участке уже произведено межевание, а значит, его границы фиксированы и не могут меняться;
-
соседний участок — муниципальная земля.
Кадастровый инженер может известить соседей о проведении межевания, только если в ЕГРН есть их почтовые или электронные адреса. Когда эта информация отсутствует, эту часть работы собственник в любом случае выполняет сам. Он либо лично общается с соседями при встрече или по телефону, либо отправляет им заказные письма. Контакты можно узнать, например, в правлении СНТ.
Кроме того, в некоторых случаях закон предусматривает уведомление через местную газету, уполномоченную на публикацию нормативно-правовых актов муниципального образования и иной официальной информации. Тогда к межевому плану прикладывают документы, подтверждающие извещение. Так поступают, если:
-
в выписке из ЕГРН нет адресов собственников или заказное письмо вернулось с отметкой, что его не вручили;
-
соседний участок — имущество общего пользования, где граждане занимаются садоводством и огородничеством;
-
соседний участок входит в состав земель сельхозназначения и им владеют более пяти лиц;
-
соседний участок — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
-
кадастровые работы выполняются на лесных участках.
Отличие межевания от других работ
Кадастровые работы — широкое понятие. Оно включает в себя не только межевание, но и в целом подготовку документации об объектах недвижимости, например, технических планов.
Геодезические работы связаны с измерениями и проектированием при планировании объектов на участке. Помимо определения границ территории, геодезист также проводит инженерные изыскания.
Приватизация — это оформление государственного имущества в частную собственность. После этого его можно продавать, дарить и наследовать, закладывать при получении кредита.
Землеустройство — государственные мероприятия, касающиеся использования территорий. Власти планируют, каким будет назначение тех или иных участков, уточняют их границы и распределяют.
